Quels sont les trois critères pour calculer la valeur locative d’un local ?
Si louer un local professionnel est un projet immobilier qui peut être intéressant, vous devez savoir si celui-ci est rentable. Pourtant, soyez prudent avant de vous lancer ! L’investissement locatif nécessite souvent un prêt immobilier. Dans l’idéal, vous voulez le rembourser rapidement et pouvoir profiter du prix des loyers pour vous rémunérer.
Toutefois, les choses ne se passent pas toujours dans des conditions idéales ! Rembourser le crédit immo est plus compliqué si le local à usage professionnel ne se loue pas tout de suite. C’est pourquoi mieux vaut anticiper toutes vos charges pour savoir à quoi vous en tenir.
Un conseil : n’allez jamais trop vite pour investir ! Connaître le prix d'un bien immobilier, le montant de la taxe foncière et, éventuellement de la CFE (cotisation foncière des entreprises) si vous êtes redevable, est indispensable.
Il faut savoir que la valeur locative d’un local se base sur 3 critères :
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La surface pondérée du local, c’est-à-dire les caractéristiques des surfaces principales et des surfaces secondaires.
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La catégorie du local : elle est déterminée par l’activité exercée. Il existe 38 catégories différentes.
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Son coefficient de localisation : la situation géographique du local.
La surface pondérée du local
La calcul de la surface pondérée du local à usage professionnel ou commercial est établie selon des coefficients. Ainsi, les surfaces principales destinées à la vente ou aux bureaux de l’activité, par exemple, sont pondérées à 1. Les surfaces secondaires couvertes, mais indirectement liées à l'activité, comme un local technique ou un stationnement, sont pondérées à 0,5. Enfin, les surfaces secondaires non couvertes, comme un parking à 0,2.
Pour obtenir la surface totale retenue par l'administration fiscale, il faut multiplier chaque indice par le tarif au mètre carré. Puis, il faut les additionner.
La catégorie du local
Elle est définie par l’activité exercée dans le local professionnel. C’est donc son usage et ses caractéristiques qui permettent de lui attribuer une catégorie. Comment ça marche ? Prenons un exemple : l’usage du local est celui d’un magasin. Ses caractéristiques physiques peuvent le désigner comme un magasin de grande surface ou un magasin de rue.
Chaque catégorie de local dans votre département correspond à un tarif au mètre carré. C’est ce dernier qui est appliqué à la surface pondérée du local à usage professionnel ou commercial.
Le coefficient de localisation
Comme son nom l’indique, il s’agit d’un coefficient appliqué au tarif au mètre carré en fonction de la localisation géographique du bien. Ces coefficients de localisation compris entre 0,7 et 1,3 sont fixés par des commissions départementales. Vous pouvez les trouver sur le site des impôts.
Calcul de la valeur locative du local professionnel
Pour faire le bon choix, et obtenir des conseils sur un potentiel investissement, faites vous accompagner par une agence immobilière. Celle-ci sera en mesure de vous aider à calculer la valeur locative moyenne du local et sa rentabilité locative.
Si vous voulez effectuer ce calcul vous-même, assurez-vous d’avoir tous les éléments en main. Voici l’opération à effectuer :
La surface pondérée du local x montant de sa catégorie x coefficient de localisation = valeur locative du local commercial.
La valeur locative cadastrale peut parfois différer des constats sur le terrain en matière de marché immobilier. C’est pourquoi un investissement rentable demande de véritables conseils de professionnels de l’immobilier.