Simplification des conventions de l’ANAH pour les propriétaires-bailleurs

Les procédures de conventionnement entre l'Agence nationale de l'habitat et les propriétaires bailleurs sont également assouplies.

Les principales dispositions du décret :

Suppression de la règle d'antériorité de la convention par rapport au bail

Désormais, les propriétaires-bailleurs pourront signer une convention, soit avant la signature du bail pour les conventions avec et sans travaux comme cela se passait jusqu'à présent, soit dans le délai maximum de deux mois suivant la date de prise d'effet du bail déjà conclu. Cette seconde possibilité concerne le conventionnement avec et sans travaux. Elle vise à ne pas pénaliser les bailleurs qui auraient simultanément mené la recherche d'un locataire et la demande de conventionnement. La date de prise d'effet de la convention (avec ou sans travaux) est soit la date de prise d'effet du premier bail concerné par la convention signée, soit la date de renouvellement du bail.

Suppression du délai maximum de 6 mois entre la signature de la convention et son entrée en vigueur

Le délai de caducité de 6 mois entre la signature de la convention et son entrée en vigueur est supprimé. Il n'existe plus de délai maximum à respecter entre la signature de la convention et son entrée en vigueur, que des travaux soient ou non réalisés.

Possibilité de convention unique pour plusieurs logements en cas de travaux

Il est institué une nouvelle convention-type portant sur un immeuble ou sur un ou plusieurs logements bénéficiant de subvention pour travaux et applicable au secteur locatif intermédiaire ou au secteur locatif social. L'intérêt de ce dispositif concerne les propriétaires bailleurs de plusieurs logements au sein d'un même ensemble immobilier. Ils ne pourront désormais ne signer qu'une seule convention pour l'ensemble des logements conventionnés de l'immeuble. Par ailleurs, les deux autres conventions types (sans travaux) applicable au secteur locatif social et au secteur locatif intermédiaire ont été légèrement modifiées.

Communication des justificatifs des conditions de location : allègement de la procédure

En convention sans travaux, la signature par le propriétaire du document récapitulant ses engagements vaut attestation du respect des conditions de location. Il n'est plus nécessaire de communiquer systèmatiquement les justificatifs (bail, revenu du locataire) mais seulement de les tenir à la disposition de l'Anah.

Un décret qui complète la réforme introduite par la loi MLLE

Le décret du 5 février est pris en application de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (MLLE) qui a également amélioré le cadre fiscal du conventionnement avec ou sans travaux.

Revalorisation du montant de la déduction spécifique sur les revenus fonciers bruts

Concerne le conventionnement social et très social (conventions L/321-8). L'avantage fiscal est passé de 45 % à 60 %, y compris pour les baux en cours, contre 30 % pour le conventionnement en loyer intermédiaire.

Création d'un nouveau taux à 70%

Pour la location avec sous location ou l'hébergement en zone tendue. Ce nouveau taux s'applique si le logement est loué à un organisme privé ou public en vue de :

• la sous location nue ou meublée à des personnes défavorisées
• en tant que solution locative de transition
• ou pour l'hébergement de ces mêmes personnes.

Conditions de sortie de la convention

L'avantage fiscal est applicable à compter de la prise d'effet de la convention et sur toute sa durée. Par ailleurs, les conditions de sortie du conventionnement ont été modifiées afin de les rendre plus équitables pour les bailleurs. A l'issue de la convention, si un bail est en cours de validité, le bailleur peut continuer à bénéficier de l'avantage fiscal jusqu'à ce qu'il puisse être en mesure de revaloriser son loyer. Il pourra également réajuster le loyer et notifier au locataire l'offre de renouvellement de bail avec un loyer supérieur à celui de la convention si le terme du contrat intervient à une date égale ou postérieure à la date d'expiration de la convention.

Lexique

• Défiscalisation "Borloo ancien" : disposition fiscale applicable depuis le 1er octobre 2006 permettant à un bailleur conventionné avec l'Anah de bénéficier de déductions spécifiques sur ses revenus fonciers bruts, dans le cadre de la location de son bien immobilier ancien, sous des conditions de location à respecter.
• Conventionnement social / très social et intermédiaire : il existe ces trois régimes de conventionnement, à chacun de ces régimes correspond un niveau de loyer et de ressources des locataires à respecter.
• Zones tendues : zones où la demande en matière de logement est particulièrement forte par rapport à l'offre, en pratique les zones A et B des dispositifs Robien ou Scellier.

D'après Communiqué de l'ANAH