Loi Scellier : évolution des plafonds de loyers

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Loi Scellier : évolution des plafonds de loyersLe dispositif d’investissement locatif Scellier a été introduit en décembre 2008. La réduction d’impôt prévue par le dispositif Scellier s’étale sur 9 ans de manière linéaire et est égale à 25% de la valeur du bien acquis en 2009 et 2010.

Le dispositif Scellier a pour but de soutenir le secteur de l'immobilier et du bâtiment. Au total, depuis leur création, les dispositifs d'investissement locatif ont permis la construction de 650 000 logements. Un décalage a toutefois été constaté entre les plafonds de loyers que doivent respecter les logements construits sous le régime Scellier et les loyers observés sur le marché, ce pourquoi les plafonds de loyers ont été révisés.

Le dispositif Scellier a aussi été verdi : pour des bien acquis en 2011 et respectant les critères BBC, la réduction est de 25 % (15% pour les logements non BBC) puis de 20% en 2012 (10% pour les logements non BBC). Le montant de la réduction est calculé sur le prix de revient du logement dans une limite de 300 000 € par acquisition et par an.

Dispositif Scellier intermédiaire

Comme le dispositif Scellier, pendant les 9 premières années la réduction d'impôt est de 25%. Un abattement de 30% sur les revenus locatifs s'y ajoute. Au-delà de la période minimale de location de 9 ans, le contribuable peut bénéficier d'un supplément de réduction d'impôt égale chaque année à 2% du prix d'acquisition du logement. Il est soumis au respect de conditions de ressources du locataire. Pour bénéficier de la réduction d'impôt, les propriétaires bailleurs doivent respecter des plafonds de loyer déterminés par décret.

Plafonds de loyers actuels du Scellier et du Scellier intermédiaire

En €/m²/mois Scellier Scellier intermédiaire
Zone A 21,72 17,38
Zone B1 15,1 12,08
Zone B2 12,35 9,88

Dans le cadre de la réduction du déficit public, une baisse de 10% des niches fiscales est prévue, elle inclut notamment le dispositif d'investissement locatif Scellier. Les modalités d'application de cette baisse ne sont pas encore arrêtées.

Il a été constaté que les plafonds de loyers applicables aux logements acquis bénéficiant de la réduction d'impôt « Scellier » sont, dans de nombreuses communes, en décalage par rapport aux loyers du marché.

Révision des plafonds de loyers

Les plafonds de loyers sont aujourd'hui différenciés en trois grandes zones, la zone A, B1 et B2. Il apparaît qu'en zone A, les loyers du marché varient du simple au double. Ainsi, l'alignement des loyers plafonds sur les niveaux de loyers les plus élevés conduit à un décalage important avec la réalité de la plupart des marchés locatifs de la zone en question.
Certains futurs acquéreurs, afin d'être incités à acheter, peuvent se voir présenter comme praticables des loyers proches des loyers plafonds mais nettement supérieurs aux loyers du marché. Il est alors difficile pour les épargnants bailleurs de trouver des locataires. Or, la location effective du bien conditionne le bénéfice de la réduction d'impôt.

L'enjeu premier de cette révision de plafonds de loyers est bien évidemment la protection des futurs acquéreurs. Car il est indispensable de pouvoir donner de vraies garanties sur le niveau maximal des loyers acceptables par les futurs locataires. L'objectif est d'éviter une situation où l'épargnant bailleur ne peut pas louer son bien, ou pas au niveau du loyer espéré, un loyer sur lequel il a établi son plan de rentabilité.

Proposer de nouveaux plafonds de loyers plus adaptés aux prix du marché

Suite à une analyse des marchés locaux du logement et à la consultation de plusieurs organismes, les plafonds de loyers ont donc été reconsidérés. Afin de mettre en place des plafonds de loyers plus en harmonie avec la réalité dy marché, une distinction sera faite au sein de la zone A, où l'amplitude de variation des loyers est la plus forte (de 12 € à plus de 25€/m²/mois) : les plafonds actuels continueront de s'appliquer pour Paris et certains communes de la petite couronne (plafonds A bis) mais seront réduits pour les autres (plafonds A).
Dans les zones B1 et B2, les plafonds de loyer seront réduits de 14%.

Les plafonds de loyers du Scellier intermédiaire seront fixés à un niveau inférieur de 20% à ceux des plafonds du Scellier libre, conformément au Code Général des Impôts.

Selon les zones, une diminution des plafonds allant de 14% à 26%

Plafond actuel "libre" Plafond actuel "intermédiaire" Nouveau plafond "libre" en 2011 Nouveau plafond "intermédiaire" en 2011 % de baisse En €/m²/mois
21,72 17,38 21,7 17,3 0 % A bis
21,72 17,38 16,1 12,9 26 % A
15,1 12,08 13 9,9 14 % B1
12,35 9,88 10,6 8,5 14 % B2

Si des communes situées en zone C devaient obtenir un agrément ministériel leur ouvrant le bénéfice du dispositif Scellier, les bailleurs devraient y respecter des plafonds de loyers inférieurs.

Modalités de mise en œuvre des nouveaux plafonds

Les nouveaux plafonds de loyers s'appliqueront :

  • aux logements acquis à compter du 1er janvier 2011 (signature de l'acte authentique devant le notaire)
  • aux logements dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2011, s'agissant de logements que le contribuable fait construire.

Par conséquent, les logements acquis avant fin 2010 ne sont pas concernés par cette disposition, les plafonds de loyers restent donc inchangés.

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