Prêt relais : comment fonctionne-t-il?

Prêt relais, en quoi ça consiste ?

Le prêt relais permet de financer l'achat d'un nouveau bien immobilier, en attendant que sa résidence principale soit vendue. Sa durée initiale est de 12 mois, mais il peut être prolongé un an de plus. Aujourd'hui, il existe deux types de prêts relais :

• Le crédit relais sec. Il concerne les transactions dans lesquelles le prix d'achat du nouveau bien immobilier est inférieur au prix de vente du logement actuel. Cette option demeure peu proposée par les banquiers en raison de son caractère trop onéreux pour ceux-ci.
• Le prêt jumelé avec un autre. Ici, le prix d'achat est supérieur au montant de la vente. Une fois la résidence principale vendue, la somme acquise permet de rembourser une partie du prêt par anticipation. À noter qu'il n'y a pas de pénalités.

Par ailleurs, il faut savoir que le prêt relais est un dispositif personnalisé. 

Le crédit relais, un prêt personnalisé

Le crédit relais prend en compte certaines caractéristiques qui sont spécifiques. Il n'est pas rare qu'un prêt complémentaire soit accordé, ce qui permet alors de compléter le budget relatif à l'acquisition d'un nouveau bien. Il faut également savoir que deux types de remboursement existent. Le premier permet de payer des mensualités afin de rembourser progressivement la prime d'assurance et les intérêts. Le second consiste à s'acquitter de la prime d'assurance. Pour ce qui est du prêt relais, il sera remboursé en intégralité au terme du contrat. Il s'agit de l'option la plus avantageuse pour les investisseurs qui ne pourraient payer que de petites mensualités.

Que se passe-t-il après les 24 mois de délai ?

Le principal risque du prêt relais demeure que le bien immobilier ne soit pas vendu dans les deux ans impartis. Dans ce cas, la situation se complexifie puisque l'investisseur devient redevable de la somme avancée par la banque. En parallèle, il paie généralement la mensualité de son nouveau logement. Dans un tel cas, il se peut qu'un organisme prêteur propose de transformer un prêt relai en crédit immobilier classique, que vous trouverez notamment sur Empruntis. Néanmoins, les mensualités seront plus conséquentes. Mieux vaut donc s'assurer que le bien pourra être vendu rapidement avant de souscrire à un crédit relai. Et s'il n'a toujours pas trouvé preneur au bout de quelques mois, il pourra être nécessaire de revoir à la baisse le prix de vente. Par ailleurs, certains aspects pratiques devront être anticipés avant de faire une demande de prêt relai.

Les conditions d'obtention d'un prêt relais

La plupart du temps, les particuliers achètent en même temps qu'ils vendent leur bien. Pourtant, une autre option existe. Il s'agit de commencer par vendre son logement, puis d'en racheter un. Durant le laps de temps entre les deux actions, il peut être intéressant de prendre une location. Ainsi, vous ne précipiterez pas les choses et serez plus à même de trouver une maison ou un appartement qui réponde à tous les critères que vous recherchez. Si vous tenez au prêt relais, sachez que ce dispositif permet de résoudre les problèmes de décalage de trésorerie.

Le montant du prêt relais

Le montant d'un prêt relais dépendra de la valeur du bien immobilier qui est mis en vente. En moyenne, il sera égal à 70 % du prix du bien. Néanmoins, il se peut que la banque ou, plus généralement l'organisme prêteur, réduise le taux jusqu'à 50 %. Tout dépendra de certains paramètres techniques, mais aussi des risques associés au marché de l'immobilier et au profil de l'emprunteur. Au maximum, le montant obtenu peut avoisiner les 80 % du prix total du bien. Dans le cas où vous réaliseriez une plus-value sur la vente de votre maison ou appartement, l'excédent pourrait alors servir à financer des travaux. Il est aussi possible de le réinjecter directement dans le prêt immobilier ou de choisir de le placer.

Les aspects pratiques à anticiper

Avant de passer à souscrire à un prêt relais, il est nécessaire de calculer sa capacité d'emprunt et donc son budget. Ainsi, la préparation du plan de financement sera simplifiée. Mais attention, veillez à différencier les notions de capacité d'emprunt et d'achat. La première représente le montant maximum qu'une banque peut proposer. Il dépendra grandement de la situation de chaque ménage. Quant à la seconde, rassemble l'épargne qu'une personne a de disponible et le prêt qu'elle peut obtenir.

L'estimation du bien immobilier

D'autre part, il est important de faire estimer son bien. Si le marché de l'immobilier a fortement évolué ces dernières années, il s'agit aussi d'une donnée primordiale permettant de se projeter et d'avoir une vision plus claire sur le montant maximal d'emprunt. Lors de l'estimation, plusieurs critères sont pris en compte :

• Le type du bien. Il peut s'agir d'une maison ou d'un appartement, par exemple.
• La localisation.
• Les caractéristiques. Sont pris en compte le nombre de pièces, des chambres, ainsi que la superficie et l'état général du logement.
• Les performances énergétiques.
• L'environnement.

Pour que le montant estimé soit le plus proche possible de la réalité du marché, il reste recommandé de se tourner vers un professionnel. 

Le calcul des frais d'achat

Enfin, n'oubliez pas de calculer les frais relatifs à l'achat d'un nouvel appartement ou d'une maison. Par exemple, les frais de notaire évolueront en fonction du type de bien. S'il est neuf, ils seront compris entre 2 et 3 %. S'il s'agit d'une construction ancienne, ils seront plus élevés et avoisineront les 7 à 8 %. Par ailleurs, d'autres frais sont à prendre en compte :

• Les frais relatifs au déménagement. Il se peut aussi que vous ayez à louer durant quelques semaines un garde-meuble.
• Les frais d'agence éventuels. Ils sont généralement compris entre 1 et 7 % du prix de vente.

Cet argent supplémentaire s'ajoutera à l'opération et devra donc être inclus dans le prêt relais.