Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Pour faire simple, il s’agit d’un montage patrimonial qui permet de diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Afin de mieux comprendre, il convient de distinguer :
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L’usufruitier : il s’agit de celui qui possède le droit d’utiliser le bien, ce qu’on appelle l’usus, et d’en percevoir les fruits, à savoir le fructus. Cela signifie qu’il peut percevoir les loyers. Il peut par exemple décider de le louer et de toucher des sommes d’argent tous les mois. Il est également responsable de l’entretien du bien immobilier.
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Le nu-propriétaire : ce terme désigne celui qui dispose du bien, ce qu’on appelle abusus. En cas de gros travaux, c’est lui qui sera responsable.
En d’autres termes, le démembrement de propriété désigne un bien immobilier partagé entre plusieurs personnes. En cas de vente, il est impératif d’obtenir l’accord de toutes les parties prenantes afin de céder la pleine propriété du bien immobilier. Très souvent, ce montage se fait auprès d’un notaire en Normandie et partout en France, dans le cadre d’une succession ou d’une donation.
Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?
Le premier avantage consiste à pouvoir céder sa nue-propriété, de son vivant, à ses enfants ou successeurs. Ainsi, le propriétaire peut continuer de vivre dans son bien, de l'utiliser, tout en préparant doucement la transmission du patrimoine. Ainsi, au décès de l’usufruitier, les enfants pourront obtenir le bien en pleine propriété sans payer les droits de succession, qui peuvent être élevés. C’est donc un cadre fiscal avantageux qu’offre le démembrement de propriété. Il permet par ailleurs de réduire votre niveau d'imposition sur vos possessions immobilières, ce qui représente un réel avantage. Enfin, pour les personnes retraitées, il est possible de vendre la nue-propriété et continuer à habiter son bien sous forme de viager. Elle percevra ainsi une somme d’argent jusqu’à son décès.
À noter également : la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est estimée en fonction de l’âge du donataire, selon un barème fiscal :
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Age du donateur |
Valeur usufruit |
Valeur nue-propriété |
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moins de 21 ans |
90 % |
10 % |
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de 21 à 30 ans |
80 % |
20 % |
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de 31 à 40 ans |
70 % |
30 % |
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de 41 à 50 ans |
60 % |
40 % |
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de 51 à 60 ans |
50 % |
50 % |
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de 61 à 70 ans |
40 % |
60 % |
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de 71 à 80 ans |
30 % |
70 % |
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de 81 à 90 ans |
20 % |
80 % |
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à partir de 91 ans |
10 % |
90 % |
Comment se passe le démembrement de propriété ?
Si vous souhaitez investir en démembrement de propriété, c’est possible, mais il faudra vous tourner vers un notaire, qui saura vous conseiller au mieux. Plusieurs options s’offrent à vous : l’achat en démembrement simple, l’achat en démembrement croisé, ou bien l’achat en démembrement croisé via un SCI.