Les prêts bancaires

Notre but n’est pas de décrire en détail les différents types de prêt mais de mettre l’accent sur les caractéristiques générales de chacun d’entre eux et de leurs impacts fiscaux pas toujours décrits clairement par les professionnels.

Pour en savoir plus, consultez les sites qui offrent des services de courtiers en prêts bancaires ainsi que les ouvrages décrits en bibliographie et nos liens (en particulier, le site de l'ANIL)

Le prêt épargne logement :

C’est le prêt de la construction par excellence et le complément idéal de l’apport personnel.
L’avantage du PEL est d’obliger les épargnants à économiser de l’argent sur une durée de plusieurs années (5 ans pour profiter pleinement de ses avantages) et ainsi d’acquérir un apport personnel et des droits à prêt. A l’échéance du contrat, l’état verse une prime correspondant à un tiers des intérêts accumulés sur la période d’épargne. Le calcul du montant du prêt est basé sur la principe suivant : les intérêts du prêt d’épargne-logement doivent représenter 2,5 fois les intérêts accumulés sur la période de
l’épargne, quelque soit la durée de remboursement choisie. En conséquence, plus le montant de l’emprunt est important, plus la durée de remboursement devra être courte, (mais au prix de remboursements mensuels élevés).

Cependant, la baisse des taux intervenue depuis plusieurs années consécutives fait que le taux de votre PEL (bien que très favorable à l’époque de son ouverture 5 ans auparavant) sera peut-être devenu plus élevé que le taux des prêts à taux fixes du marché !

Note : pour les PEL souscrits avant le 12 décembre 2002, l’état verse sa prime même si l’on ne demande pas le prêt épargne logement, à condition
d'utiliser le capital dans l'opération d'acquisition de son logement.

Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro est accordé aux personnes dont le plafond de revenus n’excède pas une limite dépendant de la situation familiale et de la zone géographique.

Remarque : le plafond de revenus est basé non pas sur les revenus à la date de la demande de prêt mais sur les revenus de l’année précédente.

Outre l’avantage du " taux Zéro ", l’octroi de ce prêt permet de bénéficier d’une réduction importante de la Taxe Locale d’Equipement.

Le prêt conventionné

Ce prêt garanti par l’état sans conditions de ressources, sous réserve d’un prix de vente au m2 inférieur à un certain plafond (suffisant cependant pour un logement de bon confort) et à un " taux privilégié ". Cependant, l’Etat n’ayant pas suffisamment tenu compte de la baisse actuelle des taux bancaires, les taux pratiqués s’avèrent généralament plus importants que ceux des prêts standard du marché. En outre, ce type de prêt ne permet plus de bénéficier d’une réduction intéressante sur la Taxe Locale d’Equipement.

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Là encore, des prêts institués par l'état permettant des réductions sur les frais de notaire, la TLE, ... mais à des taux qui sont restés élevés.

Les prêts à taux variables

Les prêts à taux variable peuvent-être une solution envisageable dans la mesure où le passage à l'Euro permet de présupposer une stabilité des taux d'intérêts. Ils sont généralement proposés à un taux 1% inférieur aux prêts à taux fixes, d'où l'attrait pour le risque...

Certains prêts sont indexés sur le TIBEUR (Taux interbancaire européen) à 3 mois ou à un an. Préférez la seconde solution, plus stable.

Certains prêts offrent des sécurités : hausse (et baisse) des taux limitée à 2% ...

Consultez notre page critères de choix pour en savoir plus.

Les prêts complémentaires

Sachez bénéficier des petits prêts qui peuvent éventuellement vous être accordés par les organismes qui suivent. Ces prêts, bien que généralement d’un petit montant, offrent souvent des taux inférieurs à ceux du marché.

• caisse de retraite
• employeur
• le prêt "accession" du 1 % logement (employés d’entreprises industrielles & commerciales d’au moins 10 salariés)
• EDF (pour les habitations équipées d’un chauffage électrique et ayant obtenu le label Promotélec Confort Plus)
• GDF (pour les habitations avec chauffage gaz ... raccordées au réseau GDF)

Les prêts "in-fine"

A la différence des prêts amortissables, dont les mensualités couvrent intérêts et capital, les remboursements mensuels des prêts in-fine ne représentent que les intérêts du prêt, le capital restant dû étant remboursé en totalité à la fin du prêt.
C'est pourquoi ces prêts sont plutôt bien adaptés aux investisseurs cherchant à acheter un bien pour défiscaliser et donc le louer ( 9ans minimum) et dont l'apport personnel ne représente pas forcément un pourcentage conséquent (minimum 10%).

Un montage possible est alors le suivant :
L'acheteur contracte le prêt in-fine et place son apport personnel dans une assurance-vie. Les intérêts de l'emprunt sont couverts par les loyers perçus. Pendant ce temps, les parts défiscalisées (**) et les intérêts de l'assurance-vie sont réinvestits de telle sorte qu'à l'échéance du prêt, cette assurance-vie puisse payer le capital restant dû équivalent au prix total de l'acquisition.

Attention, ces prêts ne sont pas toujours bien connus, y compris des Banquiers eux-mêmes.

(**) L'avantage des lois de défiscalisation ("ex" Perissol et maintenant Besson) vous permet de réinvestir ce que vous défiscalisez pendant 4 à 5 ans (Perissol=plafonné à 10% sur les 4 premières années et 2% ensuite sur 20 ans,du montant de l'acquisition) puis les intérêts seuls suffisent à terminer sur 7 ou 10 ans.

Le prêt pass-travaux

Il est accessible aux salariés bénéficiant du 1% logement pour l'amélioration de leur résidence principale.

Ses conditions sont excellentes : jusqu'à 8000 Euros, remboursables sur une durée de 10 ans à un taux de 1,5%.

Il est possible d'utiliser ce prêt dans l'ancien ou dans le neuf.
Dans le cas d'une maison, le dossier de demande prêt doit comporter une copie de la déclaration d'achèvement des travaux.
Aussi, s'agissant du financement de la construction d'une maison, ce prêt ne peut être envisagé pour le gros oeuvre de la maison, mais il peut l'être pour tous les travaux "annexes" pouvant être réalisés après la déclaration d'achèvement (cuisine, décoration, revêtements de sols, faïence, alarmes, stores, véranda, ...) et dès lors qu'ils concernent la partie habitable du logement (oubliez la réalisation de la piscine ou du garage).

A noter également que les travaux concernés doivent impérativement être réalisés par une entreprise et non par le maître d'ouvrage lui-même.

Contactez votre employeur pour en savoir plus.