Le compromis et la promesse de vente

Doit-on signer une promesse ou un compromis de vente ? Quelques éclaircissements s’imposent pour choisir en connaissance de cause.

Avant de procéder à l’achat proprement dit de votre terrain, vous devez signer un avant contrat permettant de réserver le terrain et qui devra apporter le plus de précisions possibles sur le futur acte notarié de vente. S’il peut être rédigé directement par le vendeur et l’acquéreur, nous vous conseillons de vous faire aider d’un spécialiste tel qu’un notaire ou un agent immobilier pour rédiger ce document.

Les deux formules possibles utilisées par les notaires et les agents immobiliers sont le compromis de vente, plutôt pratiqué dans la moitié sud de la France et la promesse unilatérale de vente, qui a plutôt cours au nord de la Loire.

Le compromis de vente

Il s’agit d’un contrat par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent à vendre / acheter un terrain à un prix déterminé.

Ce contrat doit être établi en deux exemplaires originaux et sa forme est libre. Il comporte les mentions suivantes dont la plupart sont obligatoires :

1. le prix du terrain et la liste des taxes inclues dans le prix (TRE, TLE)
2. la désignation du terrain acheté (lieu, surface, SHON constructible ...)
3. le montant approximatif des frais de notaire
4. la somme déposée en garantie
5. la date de la signature
6. les signatures du vendeur et de l’acheteur
7. les conditions de paiement (généralement un acompte de 10% , le solde étant réglé lors de la signature du contrat de vente).
8. les servitudes liées au terrain
9. une déclaration du vendeur comme quoi le terrain n’est pas situé sur un sous-sol instable (carrières, remblais, galeries minières ...)
10. une référence à l’étude géologique du sous-sol si elle a été faite par le vendeur (sinon, la possibilité par l’acheteur de pouvoir la faire faire avant l’achat)
11. une clause de remboursement de la garantie en cas de réalisation d’une condition suspensive
12. les conditions suspensives

Les conditions suspensives vous permettent de vous pémunir d’imprévus devant remettre en cause la vente ou l’achat du bien et indépendants de la volonté de l’acheteur ou du vendeur. Leur rédaction est donc très importante. Dans le cas de la non réalisation d’une au moins de ces conditions, la vente est annulée et les sommes déjà versées au vendeur doivent être restituées à l’acheteur. En outre, aucun frais ou commision n’est à payer aux intermédiaires.

Les conditions suspensives les plus courantes sont :

• l’obtention d’un prêt bancaire.
  L’acheteur bénéficie au minimum d’un mois à compter de la signature du compromis pour obtenir le financement nécessaire à l’acquisition. Pour pouvoir invoquer le refus de prêt, l’aquéreur devra justifier d’au moins une demande de prêt qui aura été refusée par la banque
• la vente d’un bien immobilier
  Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, vous devrez certainement devoir la vendre avant d’aquérir votre nouveau bien. Dand ce cas, il faut intégrer dans le compromis une condition prévoyant que la transaction ne se réalisera que si vous trouvez un acheteur pour ce bien. Cette condition a été admise par la cour de cassation.
  Remarque : une telle condition n’est pas toujours admise par le vendeur car la vente de son terrain sera donc conditionnée par la vente de votre bien (ce qui peut bloquer la réalisation pendant un certain temps). Un compromis peut être trouvé comme une date au plus tard de vente ou le versement d’un montant de dédommagement.
• la présentation d’un état hypothécaire vierge
  Dans le cas où le vendeur a acheté le bien avec une hypothèque, s’il devient insolvable, le conservateur des hypothèques se retournera contre vous ⁽¹⁾ pour obtenir le remboursement des créances. Vous risquez donc de payer le bien deux fois : une première fois au vendeur et une seconde fois à ses créanciers.
  Pour éviter ce risque, intégrez dans le compromis de vente une condition suspensive de la délivrance d’un état hypothécaire ne portant aucune inscripton de montant supérieur au prix de vente du terrain.
• l’obtention d’un certificat d’urbanisme attestant de la constructibilité de votre projet
  Cette condition vous permettra d’être sur lors de l’achat que vous pourrez faire construire à cet emplacement la maison de vos rêves, notamment du fait de toutes les contraintes pouvant peser sur la construction. (p.ex. zone classée par les Bâtiments de France)
  La transaction ne pourra se faire que si vous obtenez un certificat d’urbanisme pré-opérationnel indiquant que la construction projetée est possible.

(1) en effet, une hypothèque est attachée à un bien et non à une personne. En achetant un bien vous "achetez" aussi les hypothèques éventuelles prises sur ce bien.

La promesse unilatérale de vente ("sous seing privé")

Cet avant-contrat se fait sans notaire (sous seing privé) entre le vendeur (appelé "promettant") et l’acheteur (appelé "bénéficiaire").

Le principe est que le bénéficiaire a la faculté d’acheter ou non le terrain pendant un certain temps : il s’agit d’une "option à durée déterminée". Pendant cette durée, le promettant s’interdit de vendre le bien à une autre personne même si celle-ci lui fait une proposition plus avantageuse. En contrepartie, le bénéficiaire verse une indemnité d’immobilisation (généralement 10% maxi du prix de vente). Quatre cas de figure sont alors possibles :

• l’acheteur ne lève pas l’option (renonce à acquérir le bien) : l’indemnité reste acquise par le vendeur ;
• une condition suspensive n’est pas réalisée : l’acheteur récupère son indemnité ;
• le vendeur renonce à vendre son terrain pendant la durée de l’option. L’acheteur ne pourra le poursuivre en justice mais pourra seulement obtenir la restitution de l’indemnité, éventuellement accompagné de dommages et intérêts.
• l’option est levée (par lettre recommandée + AR envoyée au promettant) : la vente a bien lieu et l’indemnité vient en déduction du prix de vente.

Une promesse de vente sous seing privé doit être obligatoirement enregistrée dans les 10 jours auprès de la recette fiscale (hôtel des impôts) du lieu d’habitation de l’un des deux signataires. Elle doit être donc établie en trois exemplaires originaux dont un sert pour l’enregistrement.

La promesse unilatérale de vente doit contenir les mêmes informations qu’un compromis de vente (en particulier les conditions suspensives). Toutefois, il est également conseillé de préciser la date d’expiration du délai d’option car sans cette précision, le délai d’option est de 30 ans !